La mecánica, en tres artículos de la Ley del IVA
El arrendamiento de vivienda está exento de IVA, y quien realiza operaciones exentas no puede deducir el IVA que soporta para realizarlas. Todo lo demás se deriva de ahí.
- El artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 declara exento el arrendamiento de edificios o partes de ellos destinados exclusivamente a vivienda, incluidos garajes y anexos accesorios y los muebles arrendados conjuntamente.
- El artículo 94 solo reconoce el derecho a deducir el IVA soportado en la medida en que se use en operaciones sujetas y no exentas (con algunas excepciones que no afectan a este caso).
- La construcción de edificios destinados principalmente a viviendas, contratada entre promotor y contratista, tributa al tipo reducido del 10 % según el artículo 91.
Resultado: el promotor paga un 10 % de IVA sobre la ejecución de obra (y el tipo general sobre honorarios técnicos, licencias sujetas y otros servicios) y, como después va a alquilar las viviendas con exención, ese IVA no se recupera. Se queda dentro del coste de inversión.
La Agencia Tributaria lo resume en su página de preguntas frecuentes sobre el IVA en el arrendamiento.
Frente a una promoción para vender
En el build to sell la primera entrega de la vivienda al comprador está sujeta a IVA. El promotor repercute el IVA en la venta y deduce el que soportó en la obra; en su cuenta de resultados el impuesto es neutro. En Build to Rent esa venta no existe: el ingreso son rentas exentas durante años.
| Concepto | Build to sell | Build to Rent (vivienda) |
|---|---|---|
| Ingreso | Venta sujeta a IVA | Rentas exentas |
| IVA de la obra | Deducible | No deducible, es coste |
| Efecto en el modelo | Neutro salvo financiación del IVA | Aumenta la inversión total |
Cuánto pesa en números
Con un ejemplo ilustrativo, sin relación con ningún proyecto real: una obra de 15 millones de euros de ejecución material más beneficio de contratista soporta 1,5 millones de IVA al 10 %. Si los honorarios técnicos, la dirección facultativa y otros servicios suman 1,2 millones al 21 %, son otros 252.000 €. Más de 1,7 millones de coste que no existían en la versión «para vender».
Sobre un yield on cost objetivo, eso se nota. Si el modelo daba un 5 % sobre coste antes de meter el IVA, añadir ese importe a la inversión lo baja varias décimas. Por eso nuestros estudios de viabilidad lo incorporan desde la primera versión, junto al coste financiero de pagarlo durante la obra.
Cómo presentarlo al comité de inversión
Un error de presentación bastante común es esconder el IVA dentro de la partida de obra, de modo que el comité compara un coste de construcción por metro «con IVA» con referencias de mercado que están sin IVA. La obra parece cara y el debate se va a donde no toca.
Es más útil mostrarlo como línea propia: coste de ejecución sin impuestos, IVA no deducible al tipo que corresponda y, aparte, el coste financiero de pagar ese IVA durante la obra. Así se ve de un vistazo cuánto del sobrecoste frente a un build to sell es fiscal y cuánto es producto (zonas comunes, calidades pensadas para durar, espacios de gestión), y se puede discutir cada parte con los datos adecuados.
Partes del edificio que sí tributan
No todo lo que se alquila en un edificio residencial está exento. Algunos casos habituales, que obligan a separar costes y a aplicar prorrata:
- Locales comerciales en planta baja: su alquiler está sujeto y no exento, y el IVA soportado imputable a ellos se puede deducir.
- Plazas de garaje alquiladas por separado de la vivienda, sin ser accesorias a un contrato de vivienda.
- Formatos con servicios de tipo hotelero: cuando se prestan servicios propios de la hostelería, la AEAT indica que el alquiler tributa al 10 %. Es un terreno donde la línea entre coliving, media estancia y alojamiento se discute caso por caso.
- Arrendamiento a una empresa que subarrienda: la Agencia Tributaria lo considera sujeto y no exento, porque el arrendatario no usa la vivienda como tal.
Cada una de estas vías tiene consecuencias propias y consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos detrás. Diseñar un edificio o un esquema contractual pensando solo en recuperar IVA, sin que responda a la realidad de la explotación, es mala idea y suele salir caro en una comprobación.
Qué conviene hacer al principio del proyecto
- Meter el IVA no deducible en el presupuesto de inversión desde el primer día, separado por tipo impositivo.
- Definir pronto si habrá usos sujetos (locales, garajes independientes) para organizar la contabilidad de costes y la prorrata.
- Revisar con el asesor fiscal la estructura del vehículo y el calendario de pagos de la obra.
- Contemplar el IVA en la financiación: los bancos lo tratan de forma distinta según el prestatario y la operación.
La parte de estructura legal y fiscal la coordinamos con despachos especializados, y la de financiación tiene en cuenta este coste desde la hoja de términos.
Aviso
Contenido informativo sobre la normativa estatal del IVA vigente en septiembre de 2026. No sustituye el análisis de un asesor fiscal sobre una operación concreta. En Canarias, Ceuta y Melilla no se aplica el IVA sino sus impuestos propios.
¿Lo aplicamos a tu proyecto?
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